Crnogorsko tržište nekretnina na prekretnici: Između evropskih ambicija i realnosti na terenu

Prema pisanju portala Biznis.rs, ponuda stanova je i dalje veoma dobra, ali se po prvi put osjeća ozbiljan izostanak potražnje, koji bi mogao natjerati stanodavce da koriguju cijene naniže. Dobar biznis sa iznajmljivanjem nekretnina godinama je počivao na velikom broju Rusa koji su se doseljavali u Crnu Goru, ali njihov broj sada vidno opada. Glavni razlog za ovakav trend leži u novom Zakonu o strancima, koji je donio brojne neprilike stranim državljanima. Oni se prvenstveno žale na rigorozne i često nejasne procedure za dobijanje i produženje boravka, kao i na komplikovanu administraciju prilikom dokazivanja osnova boravka kroz posjedovanje nekretnina ili biznisa.

Pravna neizvjesnost i neujednačena praksa državnih organa natjerali su mnoge da potraže stabilnije destinacije, što se direktno odrazilo na potražnju za luksuznijim i skupljim stanovima. Statistika pokazuje da su kirije u Crnoj Gori tokom prošle godine rasle čak šest puta brže nego u Evropskoj uniji, dostižući skok od preko osamnaest odsto. Ipak, agenti za nekretnine primjećuju da se situacija u prvom kvartalu ove godine značajno promijenila. Svetlana Brajović iz jedne od agencija navodi da su cijene trenutno na nivou onih iz 2025. godine i da garsonjere koštaju od 300 do 400 eura, dok se jednosobni stanovi kreću do 800 eura. Ona smatra da su se stekli uslovi za pojeftinjenje stanarina jer će vlasnici morati da se prilagode domaćem standardu kada shvate da više nema stranaca koji su bili spremni da plaćaju visoke iznose.

S druge strane, ekonomista Jovo Rabrenović za portal Biznis.rs iznosi nešto drugačiju prognozu i ocjenjuje da je trenutna stagnacija samo privremena. On očekuje da bi u narednom periodu moglo doći do novog rasta od šest do dvanaest odsto, naročito u Podgorici. Svoju tezu temelji na očekivanom ulasku Crne Gore u Evropsku uniju, što bi tržište moglo učiniti još atraktivnijim za Evropljane. Rabrenović takođe upozorava da će novi troškovi stanodavaca poput poreza i obaveznih notarskih ugovora na kraju vjerovatno pasti na teret samih podstanara, što bi moglo dodatno zakomplikovati situaciju na tržištu.

Za razliku od zakupa, cijene nekretnina ne padaju, naprotiv. Dok sektor iznajmljivanja pokazuje prve znake zamora usljed odlaska dijela platežne klijentele, prodajne cijene kvadrata nastavljaju svoju uzlaznu putanju, prkoseći ekonomskoj logici koja važi za ostatak regiona. Crna Gora, a posebno njena turistička metropola Budva, postala je anomalija na mediteranskoj mapi nekretnina. Upoređivanjem Budve sa popularnim španskim primorskim gradovima, kao što su Alikante ili Malaga, dolazi se do nevjerovatnih podataka. U španskim ljetovalištima, koja imaju decenijama razvijanu infrastrukturu, vrhunske saobraćajnice i neuporedivo veći izbor sadržaja, kvadratni metar na dobroj lokaciji može se naći po cijeni koja je znatno niža nego u Budvi.

Analiza tržišta pokazuje da su cijene u Budvi u nekim segmentima i do trideset odsto veće nego u sličnim zonama na španskoj obali. Dok u Španiji kupac za određenu sumu dobija uređen sistem, stabilno pravno okruženje i nekretninu u sklopu kompleksa koji nudi sve prateće servise, u Crnoj Gori se plaća ekskluzivitet koji je često rezultat vještački naduvane potražnje. Potrebno je podsjetiti da su dugo u Crnoj Gori najveći kupci bili Rusi, koji su i najviše doprinijeli drastičnom rastu cijena nekretnina. Njihov dolazak na Crnogorsko primorje nije bio samo turističkog karaktera, već su nekretnine tretirali kao siguran depo za svoj kapital. Kupovali su bez mnogo pregovaranja, često kešom, što je domaćim prodavcima i investitorima dalo krila da cijene podignu do nivoa koji je danas neodrživ za domaće stanovništvo.

Odlazak stranaca uticao na korekciju cijena zakupnine stanova: Kirije pale do 20 odsto

Taj ruski talas postavio je temelje tržišta na kojima se i danas zida. Ruski državljani nisu kupovali samo stanove, već su ulagali i u ogromne zemljišne posjede, što je dovelo do opšteg rasta cijene zemljišta, a samim tim i krajnjeg kvadrata u novogradnji. Investitori su se vodili logikom da će se uvijek pojaviti neko sa istoka ko ne pita za cijenu, zanemarujući činjenicu da se tržište ne može beskonačno širiti na toj osnovi. Danas, kada je taj priliv smanjen i kada su procedure strože, ostale su cijene koje su zacementirane na visokom nivou, dok ponuda sadržaja često ne prati tu vrijednost.

Upoređujući to sa Španijom, jasno je da je tamošnje tržište mnogo zrelije. Španski gradovi poput Malage nude balans između cijene i kvaliteta života, dok je Budva postala žrtva sopstvenog uspjeha i nekontrolisane gradnje. Agresivna urbanizacija crnogorske obale dovela je do toga da su lokacije uz samu obalu postale ekstremno skupe, čak i u poređenju sa mondenskim mjestima na zapadu Evrope. Cijena kvadrata u luksuznim budvanskim kompleksima dostiže iznose koji se plaćaju samo u najskupljim kvartovima Barselone, što stvara ozbiljan jaz na tržištu.

Domaći kupci već godinama skoro da su istisnuti sa Primorja. Ono što je nekada bilo dostupno prosječnoj porodici sada je rezervisano isključivo za strance ili veoma uski krug domaćih bogataša. Ruski kupci su svojim stilom investiranja promijenili DNK Crnogorskog primorja. Investitori su se fokusirali isključivo na luksuznu gradnju, zanemarujući potrebe tržišta za srednjom klasom. Rezultat toga su prazne zgrade koje čekaju neke nove kupce sa istoka ili zapada, dok cijene tvrdoglavo ostaju na vrhuncu.

Zanimljivo je posmatrati kako se tržište prilagođava novim okolnostima. Dok zakupci osjećaju olakšanje jer kirije polako idu nadolje, prodavci nekretnina radije drže zatvorene stanove nego da spuste cijenu kvadrata. To se objašnjava činjenicom da je većina tih nekretnina kupljena ili izgrađena gotovinom, bez velikih bankarskih opterećenja, pa vlasnici nisu pod pritiskom da brzo prodaju. Ruski kapital je u tom smislu stvorio specifičnu otpornost tržišta na pad cijena, jer su oni koji su kupovali stanove kao investiciju spremni da godinama čekaju na adekvatnu ponudu.

Međutim, pitanje je koliko dugo takav model može da opstane u uslovima kada Španija, Italija ili Grčka postaju sve konkurentnije. Ako Crna Gora želi da privuče evropske investitore, moraće da ponudi više od sunca i mora. Evropski kupci, za razliku od onih sa istoka, koji su godinama dominirali, mnogo su oprezniji i detaljnije analiziraju povrat investicije. Njima je teško objasniti zašto bi u Budvi platili više nego u Malagi, ako u Budvi imaju problema sa parkingom, vodosnabdijevanjem ili nejasnim vlasničkim listovima.

Budućnost tržišta će u velikoj mjeri zavisiti od sposobnosti države da uvede red u prostorno planiranje i administraciju. Ako se nastavi trend rasta cijena bez unapređenja kvaliteta gradnje i prateće infrastrukture, Crna Gora rizikuje da postane preskupa destinacija za ono što nudi. Ruski doprinos rastu cijena bio je katalizator koji je tržište pogurao do ekstrema, ali sada je vrijeme za realnije pozicioniranje. Poređenje sa Španijom nije samo statistička zanimljivost, već alarm koji ukazuje na to da su crnogorske nekretnine precijenjene u odnosu na globalne standarde.

Ekonomski analitičari ističu da se tržište mora očistiti od nerealnih očekivanja. Ako zakup stanova nastavi da pada, to će neumitno, bar u teoriji, morati da utiče i na prodajne cijene, jer se prinos od nekretnine smanjuje. Ali, crnogorska realnost je često drugačija od teorije. Ovdje nekretnina nije samo ekonomska kategorija, već i način čuvanja bogatstva, što drži cijenu visoko čak i kada nema kupaca. Dokle god investitori vjeruju da će se ponoviti neki novi bum sličan onom ruskom, kvadrat u Budvi će ostati skuplji od kvadrata u španskim biserima na Mediteranu.

U konačnom, Crna Gora mora odlučiti kakav turizam i kakvo tržište nekretnina želi. Model koji se zasniva na stalnom rastu cijena uzrokovanom stranim prilivom kapitala bez jasne strategije polako troši svoje resurse. Poređenje sa Španijom pokazuje nam da se može biti uspješna turistička zemlja sa realnijim cijenama nekretnina koje su dostupne širem krugu ljudi. Ruska era na Crnogorskom primorju ostavila je duboke tragove – s jedne strane donijela je ogroman novac i razvoj, a sa druge strane ostavila nam je tržišni balon koji prijeti da uguši lokalnu ekonomsku dinamiku. Kako će se taj balon ispumpati, ili će nastaviti da raste do prskanja, zavisiće od poteza Vlade i spremnosti investitora da prihvate novu realnost, u kojoj Crna Gora više nije jedina destinacija na mapi onih koji bježe sa istoka ili traže utočište na zapadu.